永租制是1845-1949年间，外国人在上海（及另一些通商口岸城市）以永租形式占取土地的一种特殊的制度。它的存在形式不是一部以"永租制"命名的法律、规章，而是包含于《土地章程》（Land Reglations）和印发给外国租地人的地契--道契（Title Deed）之中， 以"永远租赁"为核心内容的一系列规章。
永租制是在特殊历史条件下产生的特殊的城市土地制度。百余年间，它对上海房地产业、城市经济，以至中国社会都有深刻的影响。对于永租制虽然有一些学者作过研究，但是，对于它的渊源却从未系统地进行考察。这不仅是城市史研究所必须解决的基础课题，而且，有着重要的现实意义。因此，有必要揆其端而考其源。
一、对永租制起源考察的历史与现状
本世纪三十年代，中外学者对永租制起源曾经有所考察。当时，考察工作主要是围绕着收回租界与维护租界制度的斗争而展开的，重心放在法理上研究租界制度，对永租制的考察都带有某种特殊的视角。所以与学理上的考察有一定的距离。三十年代的考察主要涉及两个方面的问题。
1.永租制的渊源何在？
当时，对此主要有两种观点。
（A）认为永租制源于中国习惯上的土地买卖， 只是名义上不称为"买卖"而称其为"永租"而已。 以法国人萨吕·芒特（Soulu deMorant）讲得较为明确，他认为："永租土地所立契约"，"与中国习惯所用之卖契相等"。
（B）认为永租制源于中国习惯上的土地典押。徐公肃、 邱瑾璋合著的《上海公共租界史稿》分析较为明晰，他们认为：按照中国的习惯，土地"典出时期，原业主亦不能行使其所有权"，所以，"永远租赁与典权最为近似"。
他们还将永租制与永佃制作了比较。他们认为：两者的共同之处只有一点，即时效上的"永远性质"，而不同之处却有两点：（a ）永佃制之下原业主"不失去土地所有权"，因此，"得以法定原因（欠租）撤佃"，而永租制之下，土地的"出租人让去其所有权"，所以，"不准任意退租"。（b）永佃制之下，土地所有权不发生转移， 尽管立有佃租契约，却未发生物权的转移。永租制之下土地所有权发生了转移，涉及到物权问题。虽然，租地人只得到田面权（使用权），但是，土地所有权已归于中国政府了。这既是永租制的特殊性，又说明它源于永典更为确切。〔1〕