摘要：城市土地的产权界定与保值增殖是影响经济发展的重要因素之一；建立科学的城市土地管理体制是经济改革的必然要求；城市土地市场化建设是解决城市土地资源合理配置的根本出路；找准政府宏观管理和市场规范运作的结合点是城市土地经营的关键所在。
城市土地是最大的存量资产，是城市经济运行的载体，是城市建设与发展的重要物质基础，也是“经营城市”发展战略的重要支持基础。城市土地制度建设是我国土地制度建设的重要组成部分，也是我国经济体制改革的主要内容之一。搞好城市土地制度建设，不仅有利于我国经济体制的改革与完善，而且有利于我国城市化建设步伐的加快，同时对全面建设小康社会具有积极的推动作用。建国之后，尤其是改革开放以来，随着社会主义市场经济体制的建立，我国的城市土地制度改革取得了可喜的成就。但总体来说，与城市化进程还很不适应。目前仍然存在着诸多问题需要认真研究。
一、城市土地所有制变革：产权界定与土地资产的保值增殖
1949年以前，我国土地基本上实行的是私有制。由于商品经济不发达，城市的数量和规模都比较小，因而城市土地在国土面积中所占的比重很小。然而，仅此很小的一块土地也分散在政府官僚、封建地主、民族工商业者、个体劳动者、城市居民和外国人手中。新中国成立后，我国政府着力推行城市土地国有化：（1）没收外国人、封建地主和国民党政府在城市中的土地，强制使之变为国家所有；（2）用赎买、国家经租和公私合营的办法（带有较大程度的强制性和不等价、有限期的特点）将私营工商企业、房地产公司和房地产业主的城市房地产收归国有；（3）以城市建设征用土地的方式强制、低价将农村的非国有土地转变成国有土地；（4）以立宪的方式宣布全部城市土地归国家所有，从而完成了城市内部少量集体和个人所有的土地向国有产权的无偿转移。
从1949年到1982年，中央政府着力推行城市土地国有化政策，使我国城市土地产权制度发生了根本性的变化，并最终形成了城市土地单一的国家所有的产权结构。这种土地所有制形式与整个生产资料所有制形式是基本吻合的。它在一定程度上为国家的基本建设、政治稳定奠定了最重要的物质基础。但是这种单一的土地所有制形式，随着时代的发展，逐渐成为经济发展和城市建设的制约因素。